Analisis Penentuan Lokasi Robinson (Ramayana Plaza Andalas Padang)

TUGAS MATA KULIAH

ANALISIS LOKASI DAN POLA RUANG (TKP149P)

Dosen Pengampu : Dra. Bitta Pigawati Dipl. GEO, M.T.

Sri Rahayu, S.Si., M.Si

Pangi,ST, MT

Analisis Penentuan Lokasi Robinson (Ramayana Plaza Andalas Padang)

Disusun Oleh

Sabrianora Putri Rosadi

21040111060004

PROGRAM STUDI DIPLOMA III

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG

2012

Analisis Penentuan Lokasi Robinson (Ramayana, Plaza Andalas Padang)

A.   Pengertian Retail

Ritel atau eceran (retailing) merupakan semua kegiatan yang terlibat dalam penjualan barang atau jasa secara langsung kepada konsumen akhir untuk penggunaan pribadi dan bukan penggunaan bisnis. Kegiatan eceran (retail) ini selalu memberikan kontribusi terhadap perekonomian di semua struktur perekonomian yang dianut. Kegiatan retail tersebut mencerminkan bagaimana siklus kehidupan pokok manusia berputar di suatu kawasan dan selalu berkaitan dengan konsumsi dan produksi.

B.    Ketentuan SNI 03-1733-2004

Berdasarkan ketentuan SNI 03-1733-2004 Sarana perdagangan dan niaga ini tidak selalu berdiri sendiri dan terpisah dengan bangunan sarana yang lain. Dasar penyediaan selain berdasarkan jumlah penduduk yang akan dilayaninya, juga mempertimbangkan pendekatan desain keruangan unit-unit atau kelompok lingkungan yang ada. Tentunya hal ini dapat terkait dengan bentukan grup bangunan / blok yang nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya. Sedangkan penempatan penyediaan fasilitas ini akan mempertimbangkan jangkauan radius area layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk melayani pada area tertentu.

Menurut skala pelayanan, penggolongan jenis sarana perdagangan dan niaga adalah:

Pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kecamatan ≈ 120.000 penduduk), yang selain menjual kebutuhan sehari-hari, pakaian, barang kelontong, elektronik, juga untuk pelayanan jasa perbengkelan, reparasi, unit-unit produksi yang tidak menimbulkan polusi, tempat hiburan serta kegiatan niaga lainnya seperti kantor-kantor, bank, industri kecil dan lain-lain.

Pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kelurahan ≈ 120.000 penduduk) Luas tanah yang dibutuhkan adalah 36.000 m². Bangunan pusat perbelanjaan harus dilengkapi:

1) tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;

2) terminal atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;

3) pos keamanan;

4) sistem pemadam kebakaran;

5) musholla/tempat ibadah.

Pusat perbelanjaan dan Niaga (toko + pasar + bank + kantor) jumlah penduduk pendukungnya 120.000 jiwa, luas lantai Min 36.000 m², luas lahan minimal 36.000 m² , standard 0,3 m²/jiwa dan terletak di jalan utama. Termasuk sarana parkir sesuai ketentuan setempat. (SNI 03-1733-1989, Tata Cara Perencanaan Kawasan Perumahan Kota).

C.    Contoh Kegiatan Retail

Lokasi yang saya ambil adalah Robinson Ramayana, Plaza Andalas Padang yang berlokasi di Jalan Pemuda padang sebagai contoh kegiatan retail modern. Plaza Andalas adalah salah satu pusat perbelanjaan modern di kota Padang. Mal ini mengalami kerusakan yang cukup parah karena gempa bumi 30 September 2009. Pada tanggal 1 April 2010 mulai beroperasi kembali dan pemerintah setempat berharap dapat menjadi pemicu bangkitnya kembali perekonomian masyarakat.

Faktor faktor yang mempengaruhi lokasi kegiatan retail :

·      Lokasi :
             Adalah faktor yang sangat penting dalam bauran pemasaran ritel (retail marketing max). Pada lokasi yang tepat, sebuah gerai akan lebih sukses di bandingkan gerai lainnya yang berlokasi kurang strategis, meskipun keduanya menjual produk yang sama banyak dan terampil, dan sama-sama punya setting/ambience yang bagus. Beberapa jenis gerai yang berbeda seperti supermarket, variety storel department store, toko fashion, dapat berkumpul di suatu area perdagangan ritel seperti mal atau pusat bisnis. Masing-masing mendapatkan pembeli dari segmen yang sesuai incaran mereka. Hal itu di mungkinkan setelah masing-masing peritel mempelajari karakteristik mall atau puasat perbelanjaan yang bersangkutan dari berbagai aspeknya, seperti luas dan kepadatan wilayah/area yang dilayaninya. Berbagai faktor tersebut akan mendatangkan informasi tentang banyaknya kunjungan masyarakat ke mal setiap harinya dan perkiraan belanja.

·      Merchandise

Produk-produk yang dijual peritel dalam gerainya, disebut merchandise, adalah salah satu dari unsur bauran pemasaran ritel untuk di jual kembali merupakan penerjemahan dari positioning yang dipilih oleh peritel itu (karena itu penting bagi peritel untuk menentukan positioningnya di awal memulai bisnis). Merchandise yang akan di jual penting di pilih dengan benar karena merchandise adalah "mesin sukses" bagi pengecer. Merchandise adalah kegiatan pengadaan barang-barang yang sesuai dengan bisnis yang dijalani toko (produk berbasis makanan, pakaian, barang kebutuhan rumah, produk umum, dan lain-lain, atau kombinasi) untuk di sediakan dalam toko pada jumlah, waktu, dan harga yang sesuai untuk mencapai sasaran toko atau perusahaan ritel.
Pada gerai yang besar dengan merchandise yang lebih bervariasi seperti contohnya supermarket atau hypermarket, tugas mencari barang-barang yang di jual akan terlalu banyak untuk di serahkan pada satu orang saja. Seperti contohnya Carrefour yang menyebut hanya lima kategori besar produknya yang di jual, yaitu produk elektronik, segar, grosiran, sandang dan bazaar. 

·   Pricing

Penerapan harga adalah yang paling krusial dan sulit di antara unsur-unsur dalam bauran pemasaran ritel (merchandise, promosi, atmosfer dalam gerai, harga, dan retail service). Harga adalah satu-satunya unsur dalam berbagai unsur bauran pemasaran ritel itu yang bakal mendatangkan laba bagi peritel. Sedangkan unsur-unsur lain dalam bauran pemasaran menghabiskan biaya. Peritel perlu memerhatikan keinginan konsumen yaitu membayar harga yang sepadan dengan nilai yang diperoleh (disebut value for money), lalu keinginannya untuk mendapatkan laba semaksimal mungkin, dan faktor penetapan harga oleh pesaing.

·         Periklanan dan Promosi

Bisnis ritel berkenan dengan pemasaran barang atau jasa yang di butuhkan perorangan dan rumah tangga. Pembahasan mengenai orang banyak berarti berbicara tentang pikiran dan emosi mereka. Karena itu, image (citra) perusahaan dibangun dengan program promosi. Program promosi yang lengkap disebut sebagai bauran promosi (promotion mix) yang terdiri atas iklan, sales promotion, public relations dan personal selling. Komunikasi sebagai dasar promosi bertujuan mendorong target market untuk mau menjadi pembeli atau bahkan menjadi pelanggan setia.

·         Atmosfer dalam Gerai

Jika iklan bertujuan memberitahu, menarik, memikat, atau mendorong konsumen untuk datang ke gerai dan untuk membeli barang, maka suasana atau atmosfer dalam gerai berperan penting memikat pembeli, membuat nyaman mereka dalam memilih barang belanjaan, dan mengingatkan mereka produk apa yang perlu dimiliki baik untuk keperluan pribadi maupun untuk keperluan rumah tangga. Suasana yang di maksud adalah dalam arti atmosfer dan ambience yang tercipta dari gabungan unsur-unsur desain toko/gerai, perencanaan toko, komunikasi visual, dan merchandising. Suasana atau atmosfer dalam gerai merupakan salah satu dari berbagai unsur dalam retail marketing mix.

·         Retail Service

Retail service (pelayanan eceran) bertujuan memfasilitasi para pembeli saat mereka berbelanja di gerai. Retail service bersama unsur-unsur bauran pemasaran ritel lainnya mempunyai fungsi memenuhi kebutuhan pembeli dalam berbelanja. Meskipun yang dijual oleh sebuah gerai eceran berupa barang yang kasat mata (tangible), pada hakikatnya pembeli mencari barang untuk memenuhi kebutuannya. Misalnya, air minum dalam kemasan yang dibeli sebenarnya adalah untuk memenuhi kebutuhan "menghilangkan rasa haus". Tetapi,aspek pelayanan membuat sebuah gerai berbeda "rasa" dibandingkan gerai lainnya. Karena itu, pelayanan menjadi salah satu unsur dalam suatu "momen berbelanja" seseorang atau suatu keluarga.

·         Faktor permintaan (demografi, perubahan permintaan & variabel psikografis)

·         Faktor pasokan (perubahan organisasi dan sistem pasokan retail dan variabel teknologi)

·         Faktor daya beli konsumen (variabel sosioekonomi konsumen)

·         Faktor tingkat persaingan (variabel persaingan)

·         Faktor aksesibilitas dan faktor kebijakan perencanaan lokal .

D.   Analisis Kegiatan Retail

Dari faktor-faktor yang mempengaruhi lokasi kegiatan retail, berikut adalah teori-teori pendukung yang mempengaruhi penempatan kegiatan retail :

v Teori Lokasi dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar), berbeda dengan Weber yang melihat persoalan dari sisi penawaran (produksi). Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen yang dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen makin enggan membeli karena biaya transportasi mahal. Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau di dekat pasar. Dalam kasus ini, lokasi Robinson terletak di dekat pasar dan hanya berjarak ±500m dari pasar dan CBD.

v Teori Von Thunen, yang berasumsi tentang harga sewa tanah di perkotaan. Semakin dekat dengan pusat kota semakin mahal harga sewa atau beli lahan. Dalam hal ini, besarnya harga sewa lahan di pusat kota juga dipengaruhi oleh keberadaan Robinson sendiri.

E.    Kesimpulan

Ada beberapa yang perlu dipertimbangkan seperti jenis retail Robinson yaitu kegiatan retail modern (karena berada di Mall) produk-produk yang berkualitas dengan harga yang murah dan pelayanan yang memuaskan, biaya operasional rendah, pemanfaatan teknologi yang optimal, kinerja retail, kelengkapan produk serta lancarnya pasokan barang, serta berdasarkan SNI 03- 1733-2004, Robinson (Ramayana) termasuk golongan pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kecamatan ≈ 120.000 penduduk) dan luas tanah yang dibutuhkan adalah 36.000 m², hal tersebut sepadan dengan jumlah penduduk di kecamatan padang timur sekitar 77.868 jiwa (belum lagi ditambah dengan pengunjung dari luar kecamatan padang timur dan pengunjung dari luar kota).

Teori teori yang berhubungan dengan analisis retail pada kasus yang saya ambil adalah teori losch, karena lokasi Robinson terletak di dekat pasar dan hanya berjarak ±500m dari pasar dan CBD. Teori von thunen yang berasumsi sewa tanah di perkotaan dan dekat dengan pusat kota semakin mahal.

Sumber:

Febriardi , Rizki. Dalam http://rizkifebriardiangunadarma.blogspot.com/2012/05/nama-rizki-febri-ardiankelas-3-dd-03npm_12.html. Diunduh, Senin, 09 Oktober 2012

Wikipedia. Dalam http://id.wikipedia.org/wiki/Plaza_Andalas. Diunduh, Senin, 09 Oktober 2012.

Wikipedia. Dalam http://id.wikipedia.org/wiki/Kependudukan_Kota_Padang. Diunduh, Senin, 09 Oktober 2012.

http://earthexplorer.usgs.gov/